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        世界焦點!違約邊緣掙扎:7家房企存續債余額超百億元,出險房企仍在“等風來”

        來源:中國房地產報

        危險并未過去,不少房企還在違約邊緣掙扎。

        中房報記者 苗野丨北京報道

        房地產行業依然身處寒意之中。


        (相關資料圖)

        10月19日,海倫堡公告其未能償還于2023年3月24日到期的利率為11%的優先票據項下,于2022年9月24日到期的利息及該等票據項下于2022年10月8日到期的利息,為此海倫堡提出了同意征求。

        倘若本同意征求未能成功完成,可能觸發海倫堡2023年3月票據項下的違約事件,因此海倫堡需考慮替代債務重組方案。

        上半年還在利用自有資金償還債務,并對國際評級機構“深感不解與失望”的海倫堡,反轉來的竟如此之快。

        “危險并未過去,不少房企還在違約邊緣掙扎?!蹦呈袌鋈耸恐毖?。

        據華創證券統計,2022年第三季度共有95只債券違約或展期,涉及違約主體51家。在14家首次出現債券實質性違約的主體中,房地產相關企業共12家,包括領地控股、鑫苑置業、天譽置業、俊發地產、廣西萬通等,違約債券以海外債、私募債為主,千億元以下的中小房企及地方性房企占比較高。在債券實質違約之前,包括世茂集團、融信中國在內的幾家房企均已出現票據違約。

        “民營房企幾乎都在渡劫,有幾家能熬到市場回暖難以判斷?!蹦撤科髢炔咳耸空f,雖然三季度房地產市場利好政策頻出,但真正流入到民營房企口袋的資金非常有限,主要集中于項目本身和市場需求。

        太平洋證券認為,今年民營房企發債規模在各個月份較去年同期降幅都在80%以上,多數民營房企實質上已無再融資能力。公開債務本質上對應項目層面的資本金,如果無法實現借新還舊滾續,就只能寄希望于銷售回款。當前行業面臨的癥結在于銷售端復蘇非常緩慢,但融資端擠兌不斷加速。

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        融資“驟冷”持續

        從設立信用保護工具,到中債信增護航民營房企發債,今年5月起,監管層頻頻釋放利好,但房企整體融資環境仍緊張。

        克而瑞統計數據顯示,從歷年100家典型房企融資總量來看,2022年前三季度100家典型房企融資量為5648億元,同比下降50%。其中,第三季度融資額為1395億元,同比下降55%,環比下降31%,融資額創2019年以來新低。

        “放水了,但沒流到我們杯子里?!币患页鲭U房企相關人士表示,即便是優質民營房企若沒有信用背書,發債再融資的難度也很大。至于深陷流動性危機的房企,主體風險與項目風險無法切割,更是融資無門。我們需要政策支持,也希望再融資能有監管層的信用背書。

        市場負循環下,民營房企常用的幾個主要融資工具已經失效。

        中指研究院統計數據顯示,今年前9個月,房地產企業非銀融資總額7331.5億元,同比下降52.6%。從融資結構來看,信用債占比50.2%,同比上升19.9%;海外債占比2.4%,同比下降14%;信托占比16%,同比下降15.1%;ABS占比31.4%,同比上升9.3%。

        另一家出險房企內部人士表示,債權類直接融資對發行主體的門檻要求較高,市場信心不足,公司談債務展期就已被定性為實質性違約,直接影響在公開市場再融資,現在公司日?,F金流基本靠賣樓賣資產。

        中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為,目前房地產行業融資仍然是向基本面優質的示范性房企傾斜,但同樣都面臨渠道狹窄、融資不暢的問題,信用債發行主體以有官方信用背書的國企、央企為主,民營房企融資亟待修復。預計隨著各項積極政策的釋放,房地產市場有望加快恢復進程,傳導至市場端及投資者的周期也會相應縮短。

        多位受訪人士均向記者表示,2022年至今房地產行業信用面仍未明顯改善,有大量境外債務到期及流動性較弱的房企融資渠道依然緊張,民營房企正處于群體性危機之中。

        Wind數據顯示,2022年前三季度境內債券市場有24家房企宣布展期,展期規模高達1193億元,較2021年全年增加1000億元。上海票交所數據顯示,8月房地產行業商票逾期企業達2633家,較7月增加729家,在逾期企業中占比64%。房企中資美元債違約形勢嚴峻,前三季度累計有36家房企美元債違約,比2021年全年增加24家,涉券規模550億美元,較2021年全年增加368億美元。

        平安證券固收分析師劉璐認為,房企面臨的困局核心是看地產企業銷售現金流能否修復,存量資產能否盤活,能否引來增量融資現金流。

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        違約風險高企

        一方面,房企融資端未回歸到正常水平,另一方面,房企到期債券規模與日俱增。

        據克而瑞資管統計,今年四季度,將有200家核心房企境內外債券到期,合計規模約1836億元,其中海外債約649億元。中國恒大、富力地產的債券到期規模超百億元。

        植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為,受制于銷售不暢、資產負債率偏高以及現金流偏緊三大問題,年內剩余時間段房企仍有可能發生經營困難或出現局部債務違約。建議適當提高開發貸在貸款余額中的占比,加大房地產建設“后半段”的金融支持力度,全年完成房企信用債發行至少5000億元。

        “雖然2022年以來融資政策面適度放松,但信號意義大于實際拉動作用,覆蓋面有限且發債規模相對不大,多數民營房企融資難的問題依然突出,預計四季度融資規模仍將繼續探底?!笨硕鹧芯恐行念A測。

        截至目前,房企違約風險依舊高企。

        9月30日,弘陽地產公告,預計不會在2022年10月3日到期日兌付2022年10月票據的所有未償本金金額及其應計未付利息。

        10月3日,億達中國公告一筆345萬美元的優先票據出現本金違約,無法于付款日期支付該筆款項,并可能導致持有人要求加快還款。

        “一周內3家房企相繼違約,一旦房企無法通過新發債或銷售回籠資金,到期債務壓頂,違約事件還將持續增加?!鼻笆瞿呈袌鋈耸空f。

        據華創證券統計,截至10月17日在仍有存續債的房企中,未違約及展期的民營、混合所有制房企僅剩下30余家,其中7家房企存續債余額超過100億元,即萬科、龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝控股、濱江集團和美的置業。

        “能夠獨善其身的民營房企不多了?!鼻笆瞿吵鲭U房企內部人士說,示范生都沒了“安全感”,說不定就是下一家“躺平”房企。

        華創證券認為,當前對房地產行業的支持性政策密集出臺,民營房企債券違約潮有望接近尾聲。

        今年8月,以龍湖為始,部分優質民營房企開啟首輪增信融資。美的置業、新城控股、碧桂園、旭輝4家示范房企陸續完成增信發債,總額超過80億元。10月13日,卓越商管發行6億元中票,這是“中債增”為非示范民企提供的首筆增信支持。

        “受到監管部門支持發債的房企范圍在擴大,部分非頭部民企也已經與‘中債增’對接,融資環境持續寬松,發債融資的限制也開始放寬?!眲⑺硎?。

        多方消息顯示,首批示范生正在推進第二輪增信債券融資工作。中駿、金輝、合景泰富、新希望地產等房企也有意發行增信債券。對此,除龍湖對外給予“正在溝通,一切以公告為準”外,其他涉及的部分房企未予正面回應。

        德邦證券首席宏觀經濟學家蘆哲認為,通過增信等融資工具改善融資環境,并無法解決房企流動性危機。增信等措施只是輔助性工具,當前緩解房企融資難題的核心是促進銷售端恢復,盤活項目,形成可持續的現金流。

        IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為,中債信增擔保覆蓋的房企范圍較小,已覆蓋的示范性房企總資產占全行業總資產的比重僅為13%,實際融資增信落地規模有待觀察。只有市場回暖和行業信心恢復,才能真正緩解民營房企的現金流,進而恢復融資能力。

        責任編輯:馬琳 溫紅妹

        審讀:戴士潮

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        標簽: 房地產企業

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